Все, что вы хотели знать о ЖКХ, но боялись спросить

Предлагаемая вашему вниманию публикация подготовлена озерским представительством политической партии «Стоп-ЖКХ». Думается, этот небольшой правовой ликбез с примерами из городской жизни будет интересен нашим читателям.

Тема жилищно-коммунального хозяйства является актуальной и злободневной для всей страны, и Озёрск здесь не исключение. Выражаясь сухим юридическим языком, жилищно-коммунальное хозяйство — это комплекс подотраслей, обеспечивающий функционирование инженерной инфраструктуры различных зданий, населенных пунктов, создающий удобства и комфортность проживания и нахождения в них граждан путем предоставления им широкого спектра жилищно-коммунальных услуг, таких как водоснабжение, водоотведение, текущий, капитальный ремонт дома и т.д. 

Кризисное состояние жилищно-коммунального хозяйства является одной из наиболее актуальных проблем Озёрском округе. Оно связанно с изношенностью сетей, непрозрачным формированием тарифов за потребляемые услуги, нарушением своих обязанностей управляющих компаний перед гражданами, непроведением своевременного текущего  ремонта многоквартирных домов.

В соответствии со ст. 161 п. 2 Жилищного кодекса РФ собственники помещений обязаны выбрать определенную форму управления многоквартирным домом. Разбирая проблему, связанную с управляющими компаниями, следует отметить, что жильцы дома имеют право выбрать любую понравившуюся организацию. При ее выборе обратить внимание на опыт работы в сфере ЖКХ, количество обслуживаемых домов, количество и квалификацию персонала, так как УК берут на себя ответственность за содержание общего имущества в доме, а также качество выполнения предоставляемых услуг.

В Озёрске жильцы практически лишены возможности выбирать управляющую компанию.  Приведем конкретный пример в отношении ООО «Управляющая компания «Система» и жильцов многоквартирного дома по ул. Дзержинского, 35. Общедомовое имущество многоквартирного дома № 35 не определено и не зарегистрировано согласно п. 3, 4 Правил ПП № 491. Поясним: плату за содержание общедомового имущества взимают только с момента регистрации этого имущества, согласно доли собственника в этом имуществе, поскольку в силу ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему жилого (нежилого) имущества. Равно как управляющая организация обеспечивает надлежащее содержание исключительно общего имущества (ст. 161 ЖК РФ). 

Как следует из правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, закрепленной в Определении от 22 декабря 2015 № 3026, при неустановленных параметрах общего имущества, зависящих от индивидуальных характеристик данного дома, вообще невозможно определить производные от них стоимостные показатели - размер платы за содержание и ремонт. 

Если имущество не определено, не зафиксировано по составу и стоимости, то у управляющей организации не может существовать права управления. Мало того, несоблюдение требования о государственной регистрации имущества, находящегося в управлении организации, следует рассматривать как рейдерский захват с правовыми последствиями, установленными ст.ст. 167 и 1002 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В данный момент жильцы дома 35 собирают подписи с требованием о выдаче решений, которыми они якобы в установленном законом порядке приняли участие в собрании, на котором выбрали ООО «Управляющую компанию «Система» в качестве управляющей организации, приняли решение о размере платы за содержание и ремонт общего имущества в доме, установленного в размере, равном установленному органом местного самоуправления Озёрского городского округа.

По имеющимся данным можно сделать вывод, что Управляющая компания «Система»:

- Неправомерно увеличивает плату за жилищно-коммунальные услуги, предпосылкой зачастую является завышение площади помещений собственников при расчете платы.

- Нарушает порядок начисления платы за содержание и ремонт общего имущества,
предоставляет коммунальные услуги ненадлежащего качества, нарушая права потребителя.

- Нарушает правила противопожарной безопасности.

- Нарушает стандарт раскрытия информации. В подобных случаях гражданам необходимо информировать организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом, а в случае бездействия последней - обращаться в органы государственного жилищного надзора, а также в прокуратуру. Данное нарушение является серьезным и влечет привлечение управляющей организации к административной ответственности, а в случае систематического нарушения — к аннулированию лицензии.

- Также выявлены нарушения  Роспотребнадзором и ГЖИ Челябинской области.

Таким образом, несмотря на постоянное законодательное совершенствование сферы жилищно-коммунального хозяйства, в настоящее время существует ряд проблем, затрагивающих права и законные интересы собственников помещений, что может создавать угрозу стабильности общества. В связи с изложенным, сфера жилищно-коммунального хозяйства требует от органов прокуратуры особого внимания и усилия, а также ставит перед прокуратурой новые задачи в укреплении законности. Но практика показывает обратное, надзорные органы работают по отлаженной схеме, суд нарушает ведение судебного делопроизводства и поэтому недобросовестные УК остаются безнаказанным.

Теперь о том, как по закону должно проводиться общее собрание в форме заочного голосования. 

Согласно статье 47 ЖК РФ, проведение общего собрания в форме заочного голосования допускается только в случае, если при проведении общего собрания собственников в МКД в очной форме (путём совместного присутствия собственников для обсуждения повестки дня и принятия решений) такое общее собрание не имело указанного в ч. З ст. 45 ЖК РФ кворума. Тогда решения общего собрания собственников помещений в МКД с такой же повесткой могут быть приняты в ходе проведения заочного голосования. В сообщении о проведении заочного голосования указывается место или адрес передачи оформленных в письменной форме решений каждого собственника по включенным в повестку дня вопросам (ч. 5 ст. 48 ЖК РФ). Принятые в письменной форме решения должны быть приложены к протоколу. Из содержания ч. 4 ст. 46 ЖК РФ следует, что эти решения должны храниться вместе с протоколами в одном месте постоянно (подлинники решений собственников помещений в МКД должны быть приложены к протоколу, место их хранения должно быть указано в протоколе).

Ранее (до собрания в заочной форме) было проведено, но не собрало кворума общее собрание собственников помещений в МКД в очной форме с повесткой дня, аналогичной той, что указана в Протоколе общего собрания в заочной форме.

2. Согласно п.5 ст. 181.2 ГК РФ, в протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны сведения о лицах, принявших участие в голосовании. Согласно ст. 45 ЖК РФ обязательными реквизитами протокола являются сведения, связанные с идентификацией лиц, принимавших участие в общем собрании, с указанием помещения, собственниками или представителями собственника которого они являются.

3. Согласно ст. 181.2 ГК РФ, решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников собственников помещений в МКД.

Таким образом, по нашему мнению, в настоящее время ничем не подтверждены: проведение общего собрания от 01.07.2014 года в установленном законом порядке, участие в нём 51% собственников помещений в МКД ул. Дзержинского, 3; наличие кворума и факт принятия собственниками помещений решения, выбора ООО «Управляющая компания «Система» в качестве управляющей организации; факт установления размера платы за содержание и ремонт жилых помещений; тарифы, применяемые УК при расчете платы за содержание и ремонт жилых помещений, кем они утверждены, основания их применения и правильность расчетов.

Итак, как мы полагаем, договор на обслуживание не заключается, и не может быть заключён АПРИОРИ, так как общедомовое имущество МКД № 35 не определено и не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно пунктам 3,4 Правил ПП № 491.

(Пункт 3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. 

Пункт 4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре).